Révision du loyer d'un bail commercial : Conseils d'avocat

Pour l’exercice de votre activité, vous êtes titulaire d’un bail commercial. Lors de la signature du contrat, vous avez convenu d’un loyer avec le propriétaire. Toutefois, comme pour un appartement ou une maison, une révision du loyer est possible périodiquement. Comment cela se passe pour un bail commercial ? De quelle façon le loyer peut être ajusté et comment vérifier que la législation a été respectée ? Suivez le guide, je vous explique tout !

1- Vérifier son bail commercial pour voir s’il contient une clause d’indexation du loyer

En premier lieu, reprenez le bail que vous avez signé pour voir s’il contient une clause de révision du loyer ou d’indexation. On appelle cette disposition une « clause d’échelle mobile » lorsqu’elle a un caractère automatique.

Il est primordial de savoir si votre bail contient une telle clause car la procédure applicable dépendra de sa présence ou non.

Attention : ce n’est pas parce que votre bail commercial ne contient aucune clause de révision du loyer que votre bailleur ne pourra pas en réactualiser le montant ! Le réajustement sera toujours possible mais la procédure sera différente.

En cas d’absence de clause dans votre contrat, c’est la révision triennale légale de l’article L.145-38 du code de commerce qui s’applique.

Cette révision légale est de droit, c’est-à-dire qu’ elle est applicable alors même qu’elle n’est pas prévue dans le bail commercial.

2- Connaître le délai dans lequel le loyer commercial peut faire l’objet d’un réajustement

Si votre bail contient une clause d’échelle mobile ou une clause d’indexation, votre bailleur pourra vous réclamer la réactualisation du loyer à la date anniversaire prévue dans le bail. Le plus souvent, la périodicité est annuelle.

Attention ! La date peut correspondre à la date anniversaire de prise d’effet du bail ou être fixé à une date totalement différente. Certains baux prévoient une indexation au 1er janvier de chaque année.

De plus, l’indexation peut avoir un effet rétroactif. Donc si l’avis d’échéance/le courrier portant indexation est adressé tardivement, le nouveau loyer prendra tout de même effet à la date prévue à l’acte.

Au contraire, si vous dépendez de la révision triennale légale, elle ne pourra prendre effet qu’ à partir de la date de la demande de révision.

Cette révision triennale, comme l’indique son nom, ne peut intervenir que tous les trois ans. Alors que l’indexation pourrait intervenir tous les six mois par exemple.

Comment se calcule le délai de trois ans  ? Ce délai se décompte de date à date à chaque fixation judiciaire ou conventionnelle du loyer. Donc de manière théorique, la première révision triennale est possible 3 ans après la date de prise d’effet du loyer. Toutefois, si entre temps, vous avez signé un avenant avec votre bailleur portant sur le montant du loyer, le délai de 3 ans doit être décompté à compter de la prise d’effet de cet avenant.

Qui plus est, il faut compter 3 ans révolus. Donc, il y aura toujours au moins 3 ans et 1 jour de décalage sur la prise d’effet de la révision triennale.

Par exemple, si vous avez signé votre bail le 2 juin 2020, le bailleur ne pourra pas vous réclamer la réactualisation du loyer avant le 3 juin 2023.

Il en va de même si votre dernière révision a lieu le 2 juin 2023, la prochaine ne pourra pas intervenir avant le 3 juin 2026.

À savoir  : la révision légale du loyer n’a pas d’effet rétroactif  ! (sauf accord contraire des parties).

3- Savoir que le formalisme à respecter dépend du type de révision du loyer

Quel formalisme le bailleur (ou le locataire) doit-il respecter pour que la révision du loyer soit applicable  ?

Dans le cas d’une révision contractuelle, à moins que votre contrat ne prévoie un formalisme spécifique, une lettre simple suffit. Le bailleur peut même vous adresser un simple avis d’échéance pour vous informer de l’application d’une indexation du montant du loyer.

De plus, s’il s’agit d’une clause d’échelle mobile, le bailleur n’est légalement contraint à aucun formalisme particulier.

Dans le cas d’une révision légale, la demande de révision doit être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire via un acte d’huissier.

On le voit, le formalisme est plus lourd, dès lors qu’on se trouve dans le cas d’une révision légale. Il convient donc de vérifier que les dispositions du Code de commerce ont bien été respectées, si on se trouve dans un tel cas.

4- Déterminer le mode de calcul applicable à la révision du loyer du bail commercial

Dans le cas d’une clause d’échelle mobile, la révision du loyer est indexée sur l’indice de référence noté dans le contrat.

Dans le cas de la révision triennale légale, l’indice de référence sera soit l’indice des loyers commerciaux (ILC), soit l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

C’est pour cette raison qu’il est conseillé de prendre comme référence l’un de ces indices dans le cadre de l’indexation conventionnelle du loyer.

Le calcul s’établit de la façon suivante : Nouveau loyer = Loyer actuel X (Nouvel indice/Indice du même trimestre de l’année précédente).

En toute hypothèse, la période de variation de l’indice doit être identique à celle de variation du loyer , et le calcul s’opère comme suit : Loyer actuel X (Nouvel indice/Ancien Indice).

Enfin, petit détail, la révision du loyer peut intervenir à la hausse comme à la baisse, et peut dans certaines hypothèses aboutir à un déplafonnement du loyer.

Vous avez maintenant connaissance de toutes les subtilités liées à la révision des loyers des baux commerciaux. Si vous avez la moindre question ou un quelconque doute sur la situation qui vous est applicable, n’hésitez pas à contacter le Cabinet pour vous faire aider.

Article rédigé par Sabine Vuillermoz
Avocat au sein du Cabinet ASV

Article mis à jour le 11 mars 2022