La gestion des loyers commerciaux en période de COVID-19.
En ce moment, nombreuses sont les entreprises qui m’interrogent sur leur bail commercial.
L’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 suspend les sanctions en cas de non-paiement des loyers et charges exigibles entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la cessation de l’état d’urgence.
Toutefois, cette mesure :
n’est applicable qu’aux bénéficiaires du fonds de solidarité,
ne constitue pas un effacement de la dette locative pour la période concernée,
ne prévoit pas les modalités de paiement de l’arriéré locatif créé du fait de l’absence d’exploitation du local commercial,
ne prend pas en compte le reprise progressive de l’économie.
Pour sauvegarder votre trésorerie, il est donc nécessaire d’actionner les bons mécanismes.
Si vous ne pouvez pas payer votre loyer vous devez vous rapprocher de votre bailleur afin de trouver un accord amiable concernant le paiement des loyers et charges.
En l’absence d’accord avec votre bailleur, on peut imaginer deux hypothèses :
Soit vous souhaitez obtenir un échéancier pour apurer la dette locative engendrée par la période d’inexploitation de votre local commercial et alors vous devez saisir le Tribunal compétent pour obtenir des délais de paiement.
Soit vous souhaitez obtenir une modification de votre loyer, voire une annulation de la dette locative, dans ce cas, il convient de s’interroger sur l’application de la théorie de l’imprévision régie par l’article 1195 du code civil.
Les dispositions de l’article 1195 du code civil prévoit que « si un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations pendant la renégociation ».
Dans un premier temps, il faut garder en tête que :
Les dispositions de l’article 1195 du code civil ne sont applicables qu’au contrat conclu après le 1er octobre 2016.
La majeure partie des contrats exclus l’application des dispositions de l’article 1195 du code civil.
Votre contrat devra avoir été conclu avant le 30 janvier 2020, dans la mesure où à cette date l’épidémie était déjà connue.
Si les conditions sont remplies et si les circonstances actuelles emportent pour vous des conséquences excessivement onéreuses que vous n’aviez pas accepté d’assumer à l’origine du contrat, alors il est possible de solliciter :
La révision du contrat,
La résolution du contrat.
Néanmoins, il faut garder en tête que les règles relatives à l’imprévision font parties du droit général des contrats et qu’ils existent des règles spécifiques aux baux commerciaux concernant la révision des loyers. En conséquence, il convient d’être prudent quant à l’application des dispositions relatives à l’imprévision en matière de bail commercial, sauf bien sûr si votre bail prévoit expressément l’application des dispositions de l’article 1195 du code civil.
Enfin, pour obtenir une modification durable du loyer, l’application des dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce relative à la révision triennale du loyer demeure une solution simple et efficace. En effet, la fixation du loyer à la valeur locative est de droit dès lors que la dernière fixation conventionnelle ou judiciaire du loyer est intervenue depuis plus de 3 ans.
Dans ce contexte, nous pouvons procéder à une étude gratuite de votre bail commercial afin de déterminer les solutions existantes pour votre entreprise.
Article rédigé par Sabine Vuillermoz
Avocat au sein du Cabinet ASV