Commerçants : Qu’est-ce que c’est la tacite prolongation ?
Vous avez signé un bail commercial pour 3, 6, 9 années entières et consécutives, voire pour 10, 11 ou 12 années et demain c’est la fin de votre bail. Vous vous demandez peut-être ce qu’il va arriver une fois la date fatidique passée : est-ce que le bailleur sera en droit de vous expulser du jour au lendemain ? Est-ce que vous serez toujours obligé de payer votre loyer ?
Cet article est fait pour vous ! Je vais vous expliquer ce qu’est la tacite prolongation et ses conséquences.
Sous ce terme barbare du jargon juridique des avocats en baux commerciaux, se cache l’idée que les conditions du bail persistent, continuent à être appliquées malgré la fin du bail. La tacite prolongation permet que vous ne soyez pas dans une zone de non-droit où vous ne saurez pas comment traiter la situation. En effet de nombreux propriétaires et locataires laissent la fin du bail commercial arriver sans bouger. Cela ne veut pas dire que l’on peut faire n’importe quoi pour autant.
Dans les faits la tacite prolongation emporte peu d’effets sur la gestion quotidienne de votre bail commercial. En revanche, la tacite prolongation va avoir des conséquences sur la manière de renouveler ou résilier votre bail commercial, et dans un certain cas sur la fixation du loyer renouvelé.
1/ La gestion quotidienne du bail commercial en tacite prolongation
Tout d’abord replaçons les choses dans leur contexte. Disons que vous avez signé un bail commercial pour 9 ans à compter du 01/06/2010. Votre bail est donc arrivé à sa fin le 31/05/2019. Vous êtes donc en tacite prolongation depuis le 01/06/2019, faute d’avoir renouveler votre bail commercial.
Comme indiqué, les conditions du bail commercial continuent de s’appliquer au cours de la tacite prolongation. Vous devez donc continuer d’exploiter votre local, de payer les loyers et charges après la date de fin du bail.
Mais cela veut également dire que votre loyer peut continuer d’évoluer à la hausse comme à la baisse.
En effet, si votre bail prévoit une clause d’échelle mobile ou d’indexation automatique du loyer, le loyer poursuivra son évolution en fonction de l’indice applicable (ILC ou ILAT selon l’activité). Donc le loyer pourra continuer de varier chaque année à la date anniversaire, soit le 1/06 dans notre exemple.
Si ce n’est pas votre cas, cela ne veut pas dire que votre loyer ne pourra pas être augmenté en cours de tacite prolongation.
En effet, la révision triennale légale (prévu à l’article L.145-38 du Code de commerce pour ceux que ça intéresse) s’applique même en période de tacite prolongation. Donc si au bout des 9 ans de votre bail, vous recevez une lettre de révision triennale il ne faut pas penser que cela constitue une offre de renouvellement, ou que le bailleur n’est pas dans son droit. Ce n’est pas le cas. Le renouvellement du bail et le loyer sont deux choses bien distinctes. Dès lors si la dernière fixation amiable ou judiciaire est intervenue disons le 3/06/2016, votre bailleur sera en droit de demander la révision légale du loyer à compter du 4/06/2019 sans que cela est d’impact sur le renouvellement du bail.
Pour en savoir plus sur la révision d’un bail commercial, n’hésitez pas à lire notre article sur le sujet.
Donc concrètement, la tacite prolongation ne change pas vos conditions d’exploitation du local commercial. En revanche, la tacite prolongation doit vous amener à être vigilant sur les modalités de renouvellement ou non du bail.
2/ Le renouvellement du bail commercial au cours de la tacite prolongation
La tacite prolongation emporte deux conséquences majeures sur le renouvellement :
une première conséquence quant aux modalités de renouvellement,
une seconde quant au montant du loyer renouvelé.
Si vous êtes locataire d’un bail commercial et que vous souhaitez demander le renouvellement de votre bail commercial au cours de la tacite prolongation, vous pouvez le faire à tout moment. Et dans ce cas, votre demande de renouvellement prendra effet le 1er jour du trimestre civil suivant cette demande. Ce qui veut dire que dans notre exemple, le locataire pourrait faire une demande de renouvellement le 15/06/2020 pour une prise d’effet au 1/07/2020. Cette demande bien qu’adressée seulement 15 jours avant serait tout à fait valable.
Si vous êtes propriétaire le renouvellement doit toujours être proposé au moyen d’un congé avec offre de renouvellement. Ce congé doit être adressé 6 mois à l’avance et prend effet le dernier jour d’un trimestre civil, ce qui veut donc dire que le renouvellement prendra nécessairement effet le 1er jour du trimestre civil suivant. Donc si le congé est adressé le 15/06/2020 par le bailleur, le renouvellement prendra effet le 1/01/2021.
Enfin, la tacite prolongation doit retenir votre attention concernant la fixation du loyer renouvelé. Pour faire simple, le loyer renouvelé est plafonné en fonction de l’évolution des indices de référence (ILC ou ILAT). Toutefois, si le bail se prolonge tacitement au-delà de 12 ans, alors ce plafonnement n’est plus applicable, ce qui veut dire que le loyer sera obligatoirement fixé en fonction de la valeur locative (on parle de déplafonnement du plafonnement en jargon juridique). Donc pour reprendre notre exemple, si le renouvellement prend effet après le 31/05/2022, le loyer sera fixé en fonction de la valeur locative. Donc pour éviter cet effet, il faudrait :
pour un locataire demander le renouvellement au plus tard le 30/03/2022 pour une prise d’effet du renouvellement au 1/04/2022 et
pour le propriétaire adresser un congé au plus tard le 30/09/2021.
Qui plus est dans cette hypothèse, la règle du lissage de l’augmentation de loyer n’est pas applicable.
Vous voilà donc averti ! Si pour le locataire la tacite prolongation permet de résilier rapidement le bail, elle entraîne également un risque quant au montant du loyer. Pour le bailleur, la tacite prolongation constitue une chance de pouvoir fixer le loyer à la valeur locative sans avoir à patienter pour obtenir l’application du nouveau loyer.
Dites-moi en commentaire quand a pris effet votre bail et quelle est sa durée, je vous donnerai un calendrier des dates à retenir concernant son renouvellement.
Rédigé par Sabine Vuillermoz
Avocat au sein du Cabinet ASV
Article mis à jour le 20/5/2022