Le renouvellement du bail commercial : mode d’emploi
Vous êtes locataire et vous vous demandez ce qui vous attend au terme du bail commercial conclu avec le propriétaire du local ? Son renouvellement est-il obligatoire ? Est-il automatique ? Quel est le rôle du bailleur ? En bref, dans quelles conditions un bail commercial peut-il être renouvelé ? Je réponds à vos questions sur le renouvellement du bail commercial.
1. Renouvellement ou tacite prolongation du bail commercial ?
Le renouvellement du bail commercial signifie qu’un nouveau contrat est conclu entre le locataire et le propriétaire des lieux. Il peut donc prévoir des droits et obligations différents.
L’initiative du renouvellement peut être le fait du locataire ou du propriétaire, et le nouveau bail commercial qui en découle prend effet à l’expiration du précédent.
Attention, il ne faut pas confondre le renouvellement et la tacite prolongation du bail commercial. La tacite prolongation intervient en l’absence d’action du locataire et du propriétaire à l’échéance du bail (art. L. 145-9 al. 2 du Code de commerce). Le bail commercial est alors reconduit pour une durée indéterminée. Si vous êtes locataire, je vous explique pourquoi vous avez tout intérêt à éviter la tacite prolongation de votre bail commercial.
2. Le renouvellement du bail commercial est-il obligatoire ?
Il s’agit d’un droit garanti par la loi (art. L. 145-8 du Code de commerce). Vous devez néanmoins rester vigilant, car le renouvellement n’est pas automatique ! Cela signifie que si vous souhaitez bénéficier de votre droit au renouvellement du bail commercial, vous devez effectuer des démarches (à moins que votre bailleur n’intervienne en ce sens).
3. Quelles sont les conditions du renouvellement du bail commercial ?
En tant que locataire, vous devez remplir plusieurs conditions afin de bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial (art. L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce) :
être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux ;
être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM) ;
avoir exploité le fonds de manière effective au cours des 3 années qui ont précédé la date d’échéance du bail ou de sa prolongation.
4. Quelles démarches effectuer pour renouveler un bail commercial ?
Si vous êtes locataire, vous pouvez faire valoir votre droit au renouvellement du bail commercial, à défaut de congé donné par le bailleur. Il vous faudra formuler une demande au propriétaire des lieux, dans les conditions suivantes (art. L. 145-10 du Code de commerce) :
adresser votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (ancien huissier de justice) ;
respecter un délai de 6 mois précédant l’échéance du bail ;
faire figurer la mention suivante : « Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d’huissier, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
5. Le renouvellement du bail commercial peut-il être proposé par le bailleur ?
Le propriétaire des locaux commerciaux peut également être à l’initiative du renouvellement. Pour cela, il donne congé à son locataire avec offre de renouvellement. Il doit respecter plusieurs conditions (art. L. 145-9 du Code de commerce) :
adresser le congé au locataire par la voie d’un commissaire de justice (ancien huissier de justice) ;
respecter un délai de 6 mois précédant l’échéance du bail ;
préciser les motifs du congé ;
indiquer au locataire qui souhaite, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, qu’il doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans.
À noter : le bailleur peut aussi délivrer au locataire un congé sans offre de renouvellement du bail, ou rester silencieux afin de laisser le bail se prolonger de manière tacite.
Que vous soyez locataire ou bailleur, vous savez à quel point il est important de sécuriser vos relations commerciales. Qu’il s’agisse de rédiger votre contrat ou de négocier le renouvellement du bail commercial, de réviser le loyer d’un bail commercial, ou encore de contester les décisions prises par l’autre partie, l’accompagnement par un professionnel du droit est vivement conseillé. Le cabinet est à votre disposition pour toute question, n’attendez-plus pour me contacter !
Rédigé par Sabine Vuillermoz
Avocat - Cabinet ASV