La tacite prolongation du bail commercial en 3 questions
Vous êtes locataire et vous vous interrogez sur l’échéance du bail commercial conclu avec le propriétaire des locaux ? Le bail commercial sera-t-il automatiquement prolongé ? La tacite prolongation est-elle souhaitable ? Dans cet article, je vous explique ce qu’est la tacite prolongation du bail commercial et pourquoi vous devez rester vigilant à son égard.
1. Tacite prolongation ou tacite reconduction du bail commercial : c’est quoi ?
La tacite prolongation, ou tacite reconduction du bail commercial, intervient lorsqu’à l’échéance du bail, aucun congé ni demande de renouvellement n’a été formulé. Le bail se prolonge alors aux mêmes conditions et pour une durée indéterminée (v. art. L. 145-9 al. 2 du Code de commerce).
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2. Tacite prolongation ou renouvellement du bail commercial : quelle option favoriser ?
Attention, il ne faut pas confondre la tacite prolongation et le renouvellement du bail commercial. Le renouvellement se produit lorsque le bailleur et le locataire ont manifesté leur volonté de renouveler le contrat. En pratique, il prend souvent la forme d’un avenant au bail initial, dans lequel est principalement prévue la révision du montant du loyer.
La tacite prolongation du bail commercial se distingue donc du renouvellement en ce qu’il s’agit de reconduire le même contrat, sans aucune intervention et pour une durée indéterminée.
Il faut également savoir qu’en cas de tacite reconduction du bail commercial, le locataire peut formuler une demande de renouvellement du bail commercial auprès de son bailleur à tout moment au cours de sa prolongation (v. art. L. 145-10 du Code de commerce, ainsi que l’article traitant du renouvellement du bail commercial au cours de la tacite prolongation).
3. Tacite prolongation du bail commercial : quelles conséquences pour le locataire ?
En tant que locataire, il vous faut être vigilant afin d’éviter la tacite prolongation du bail commercial. Cette dernière présente en effet des inconvénients non négligeables.
Tout d’abord, en cas de tacite reconduction, vous pouvez donner congé à votre bailleur à tout moment. Dans ce cas, il faudra le faire au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (v. art. L. 145-9 al. 1 du Code de commerce). De la même façon, votre bailleur est également autorisé à vous donner congé à tout moment (et dans les mêmes conditions). Même si, dans ce cas, votre bailleur pourrait avoir à vous verser une indemnité d’éviction, l’instabilité découlant de la tacite prolongation du bail commercial ne doit pas être négligée.
Ensuite, gardez à l’esprit qu’en tant que locataire, cela peut constituer un obstacle si vous envisagez de vendre votre fonds de commerce. En effet, il existe un risque de non-renouvellement susceptible de refroidir l’acheteur. Mais heureusement, il existe des solutions.
Enfin, si le bail est tacitement reconduit au-delà de 12 ans, le locataire n’est plus protégé par la règle du plafonnement du loyer (v. art. L. 145-34 du Code de commerce). Le loyer pourrait être fixé en fonction de sa valeur locative, et celle-ci peut être sensiblement plus différente du prix initialement convenu entre les parties.
Si vous êtes locataire, prenez conseil dès l’expiration de votre bail commercial. Le conseil d’un avocat est primordial afin de prendre les bonnes décisions au bon moment, pour protéger votre activité. Qu’il s’agisse d’éviter la tacite prolongation du bail commercial, d’organiser le renouvellement de votre bail ou de négocier la révision du loyer, le cabinet ASV met tout en œuvre pour sécuriser, à vos côtés, votre activité commerciale.
Sabine Vuillermoz