Créer une SCI pour son local professionnel : bonne ou mauvaise idée ?
Quand on est artisan, la question du local professionnel finit toujours par se poser. Un entrepôt pour stocker votre matériel, un showroom pour présenter vos réalisations à vos clients, un atelier pour travailler… À un moment ou à un autre, vous aurez besoin d’un espace adapté à votre activité. Vient alors la question du mode d’acquisition. Acheter directement un local professionnel par le biais de votre entreprise ? Louer ? Ou créer une Société Civile Immobilière (SCI) ? Cette dernière option revient régulièrement dans les discussions, présentée comme une solution avantageuse pour protéger son patrimoine. Mais est-ce vraiment le bon choix pour vous ? Quels sont les véritables avantages et les contraintes à connaître ? On fait le point dans cet article.
Créer une SCI pour son local professionnel, comment ça marche ?
Le principe du montage
Une SCI est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un bien immobilier. Elle est régie par les articles 1845 à 1870 du Code civil.
Dans le cas d’un local professionnel, le montage classique fonctionne ainsi :
vous créez une SCI (avec au moins un autre associé, car la SCI nécessite minimum 2 associés) ;
la SCI achète votre local professionnel ;
votre entreprise (SARL, EURL, SASU, entreprise individuelle…) loue ensuite ce local à la SCI via un bail commercial.
Concrètement, vous devenez indirectement propriétaire du local via vos parts dans la SCI, tout en étant locataire à travers votre entreprise.
L’intérêt du montage via une SCI
Avec ce montage, votre local professionnel ne fait pas partie de l’actif de votre entreprise. Il appartient à votre patrimoine privé via la SCI, que vous détenez à travers les parts sociales.
Votre entreprise paie alors un loyer à la SCI. Ce loyer est une charge déductible du résultat comptable de l’entreprise, ce qui réduit son bénéfice imposable. En parallèle, ces fonds permettent à la SCI de rembourser l’emprunt contracté pour acheter le local. L’immobilier et l’activité professionnelle sont donc séparés juridiquement et comptablement.
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Créer une SCI pour son local professionnel | Les avantages
Protéger votre patrimoine immobilier
C’est l’argument principal : en cas de difficultés financières de votre entreprise, le local professionnel détenu par la SCI est théoriquement protégé des créanciers puisque le bien n’appartient pas à l’entreprise, mais à la SCI.
En cas de liquidation judiciaire de votre activité, les créanciers de l’entreprise ne peuvent pas se servir sur ce patrimoine immobilier. Attention toutefois, car cette protection n’est pas automatique. Tout d’abord, si vous avez demandé un prêt professionnel sur votre entreprise par exemple, certains créanciers ont pu prendre une garantie sur le local professionnel détenu par la SCI.
Aussi, les créanciers peuvent tenter de prouver que la SCI et l’entreprise sont « confondues », notamment si la SCI a été créée uniquement pour soustraire des biens à une activité déjà en difficulté. Pour que la protection soit réelle, la SCI doit avoir une existence effective : assemblées générales tenues, comptabilité distincte, loyers réellement versés au prix du marché.
💡 À lire aussi : Protéger son patrimoine personnel en tant qu’artisan
Faciliter la transmission de votre entreprise
Autre avantage non négligeable, créer une SCI pour votre local professionnel permet plus de souplesse en cas de cession de votre activité.
Avec une SCI, vous pouvez vendre séparément :
votre entreprise (le fonds de commerce, le matériel, la clientèle) ;
le local professionnel (qui reste détenu par la SCI).
Résultat, vous pouvez trouver plus facilement un repreneur pour votre activité et vous continuez à percevoir des loyers via la SCI. Ces loyers peuvent devenir un revenu complémentaire intéressant, notamment au moment de la retraite.
Organiser votre succession plus facilement
La SCI est également un outil puissant pour préparer la transmission de votre patrimoine. Vous pouvez donner progressivement des parts de la SCI à vos héritiers, tous les 15 ans, en franchise de droits de donation (dans la limite de 100 000 € par parent et par enfant).
Vous pouvez aussi utiliser le démembrement de propriété en donnant la nue-propriété des parts à vos enfants, tout en conservant l’usufruit. Concrètement, vos enfants deviennent propriétaires des parts, mais vous continuez à percevoir les loyers et à gérer la SCI. À votre décès, ils récupèrent automatiquement la pleine propriété sans droits de succession à payer sur l’usufruit.
Optimiser la fiscalité
La SCI offre plusieurs leviers d’optimisation fiscale. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’elle est autant plébiscitée.
👉 Les intérêts d’emprunt : ils sont déductibles des revenus fonciers perçus par la SCI. Si vous avez contracté un crédit pour acheter le local, les intérêts viennent mécaniquement réduire le bénéfice imposable de la SCI.
👉 Le régime des plus-values des particuliers : si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention en cas de revente.
👉 L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) : la SCI peut choisir d’être imposée à l’IS plutôt qu’à l’IR. Cela permet notamment de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier, ce qui réduit le résultat imposable chaque année. Mais attention à l’importance de la plus-value en cas de revente, car elle sera calculée en prenant en compte les amortissements déjà pratiqués.
⚠️ Choisir de créer une SCI pour son local professionnel est un choix stratégique dont les intérêts sont mesurés au cas par cas. Faites-vous accompagner par un professionnel afin d’évaluer la pertinence de votre projet.
Limiter les dépenses d’entretien pour l’entreprise
En créant une SCI pour votre local professionnel, les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du local sont à la charge de la SCI qui est propriétaire. Cette dernière peut déduire ces dépenses de son résultat comptable, ce qui réduit l’imposition. Votre entreprise, elle, n’a pas à mobiliser de trésorerie pour ces travaux.
Les inconvénients de créer une SCI pour son local professionnel
Une structure qui nécessite au minimum 2 associés
Première contrainte pratique, vous ne pouvez pas créer une SCI seul. Il faut donc au minimum deux associés ce qui peut compliquer la gestion si vous souhaitez garder un contrôle total sur l’entreprise.
Une responsabilité illimitée des associés
Dans une SCI, les associés sont responsables des dettes de la société de façon illimitée, proportionnellement à leur participation au capital social.
Concrètement, si la SCI ne peut pas rembourser ses dettes (emprunt bancaire, charges impayées…), les créanciers peuvent se retourner contre le patrimoine personnel des associés pour récupérer ce qui leur est dû.
Certes, chaque associé n’est tenu qu’à hauteur de sa quote-part dans le capital social, et il n’y a pas de solidarité entre eux (les créanciers doivent réclamer séparément à chacun). Mais le risque existe.
Un impact fiscal qui peut alourdir vos charges
Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (le régime par défaut), on dit qu’elle est « transparente fiscalement ». Cela signifie qu’il n’y a pas de fiscalité au niveau de la SCI, et que ses bénéfices sont directement imposés sur la tête de chaque associé, proportionnellement à la quote-part détenue dans le capital social, que ces bénéfices soient distribués ou non.
Exemple concret : votre SCI perçoit 12 000 € de loyers par an. Après déduction des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux…), il reste 5 000 € de bénéfice. Vous détenez 50 % des parts. Vous serez imposé personnellement à l’IR sur 2 500 €, même si vous avez décidé de faire une mise en réserve par exemple, et que vous n’avez donc pas effectivement perçu cet argent, ce qui peut venir alourdir votre charge fiscale.
En revanche, cette imposition peut aussi constituer un revenu complémentaire intéressant, notamment au moment de la retraite. Et si la SCI est déficitaire (charges supérieures aux loyers), ce déficit peut venir réduire votre base imposable globale.
Un loyer qui doit correspondre à la valeur locative réelle
Le montant du loyer que votre entreprise va verser à la SCI ne peut pas être fixé arbitrairement, mais doit correspondre aux prix du marché. En effet, si l’administration fiscale estime que le loyer est surévalué ou sous-évalué, elle peut le redresser. Pour éviter tout problème, renseignez-vous sur les prix du marché locatif pour un local similaire dans votre secteur, et fixez un loyer cohérent.
Un formalisme juridique contraignant
Créer et gérer une SCI implique des obligations administratives :
rédaction de statuts ;
publication d’une annonce légale ;
immatriculation ;
ouverture d’un compte bancaire dédié ;
tenue d’une comptabilité distincte ;
établissement d’un bilan annuel ;
Organisation d’assemblées générales annuelles avec rédaction de procès-verbaux ;
dépôt des déclarations fiscales spécifiques
Tout cela représente du temps et de l’argent, dont il faut avoir pleinement conscience.
Alors, bonne ou mauvaise idée de créer une SCI pour son local professionnel ?
La réponse dépend de votre situation, c’est la raison pour laquelle il est fortement conseillé de consulter un professionnel avant de concrétiser votre projet.
Créer une SCI pour votre local professionnel est une bonne idée si :
Vous avez un patrimoine immobilier à protéger et à transmettre.
Vous souhaitez organiser votre succession de façon optimisée.
Vous envisagez de céder votre entreprise à moyen terme tout en conservant le local.
Vous pouvez vous associer avec une autre personne.
Vous pouvez gérer une SCI.
Mes conseils d’avocate
Créer une SCI pour détenir votre local professionnel n’est ni systématiquement une bonne idée, ni systématiquement une mauvaise idée. C’est un outil, et comme tout outil, il faut l’utiliser à bon escient.
Mon premier conseil : ne vous lancez pas seul. Ce type de montage doit être étudié au cas par cas, en fonction de votre situation patrimoniale, fiscale, familiale et professionnelle. Faites-vous accompagner par un avocat pour évaluer si la SCI est pertinente pour vous.
Mon deuxième conseil : si vous créez une SCI, faites-le sérieusement. Respectez les formalités, tenez une vraie comptabilité, organisez des assemblées générales, versez les loyers. Une SCI « de façade » ne vous protégera pas et pourrait même vous créer des problèmes avec l’administration fiscale ou vos créanciers.
Mon troisième conseil : n’oubliez pas l’essentiel. Que vous passiez ou non par une SCI, votre local professionnel doit être adapté à votre activité, et votre entreprise doit être protégée juridiquement. CGV solides, contrats bien rédigés, assurances adaptées : la SCI ne remplace pas ces protections fondamentales.
La SCI est un bon outil pour optimiser votre patrimoine. Mais elle ne fait pas tout. L’essentiel reste de sécuriser votre activité au quotidien.
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Sabine Vuillermoz
Avocat au Barreau de Sens